吉安县棚户区（危旧住宅区）改造实施细则

为进一步加快我县保障性住房建设，解决城市棚户区（危旧住宅区）居民的住房困难，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）、住房和城乡建设部《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、省政府办公厅《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》（赣府厅发[2010]20号）及市政府办《关于印发吉安市中心城区棚户区改造实施细则的通知》（吉府发[2010]19号）等文件精神，结合我县实际，制定本实施细则。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

棚改是一项以改善棚户区居民生活条件、改善人居环境、改善城市面貌、建设和谐发展新吉安、促进经济与社会协调发展、得民心、顺民意、解民忧的重大民生工程，同时，也是县委、县政府践行科学发展观，为民办实事的重要举措。通过棚改，做到“四个确保”即：确保中央的方针政策得到落实，确保棚户区居民的住房条件得到明显改善，确保我县城区整体环境质量得到提高，确保城市品位得到显著提升。

（二）基本原则

1、坚持政府主导与市场运作和社会参与相结合的原则。县政府为棚改工作的责任主体，应把棚改工作纳入年度城建重点工程，按照全县联动、部门协同、各负其责的要求，统筹组织实施。在具体操作中，坚持以市场运作和商业性开发为主，多渠道、多形式筹措改造资金，充分调动各方面参与棚改的积极性。

2、坚持统筹规划与分步实施相结合的原则。棚改要与城市经济、社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进，在城市总体规划的指导下，坚持集约和节约用地，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜”的要求，统筹安排、稳步推进、分步实施。在推进时序上坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁、先试点后铺开的原则。

3、坚持棚改与完善城市功能相结合的原则。城市棚改中，坚持整治、保护与改造相结合。注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，增加公共绿地，改善人居环境。

4、坚持棚改与保障性住房、旧城改造、国有企业改制相结合的原则。

5、坚持棚改拆迁政策与现行的城市房屋拆迁政策相结合的原则。棚改既要体现实事求是、因地制宜，又要坚持新老政策的有机衔接，确保拆迁政策的连贯性和稳定性。要根据棚改各地段的实际情况，按照“搬得出、安得下、稳得住”的原则，制定切实可行的拆迁补偿安置和开发建设方案。“自求平衡”，一是力求棚改项目的自身平衡，通过项目实施主体的市场化运作和政府政策扶持，力求实现既改善民生，又不增加政府负担的目标。二是通过拆迁补偿和安置房价的合理确定，力求实现项目实施主体与被拆迁人之间的利益平衡。

6、坚持以产权调换为主、货币补偿为辅和就地回迁为主、异地安置为辅相结合的原则。给被拆迁人提供选择自由，妥善安置好被拆迁人，确保还利于民，让群众得到实惠。

7、坚持以人为本与依法拆迁相结合的原则。棚改项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到“公开、公平、公正”，严格执行城市房屋拆迁有关法律法规的规定，维护群众的合法权益。

二、棚改的范围和工作目标

（一）棚改范围

城市棚户区是指在国有土地上集中建设的房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度不大、基础设施差的人口密集居住区。我县符合上述条件的区域均属棚户区改造范围，具体范围由县棚改工作领导小组确定。

（二）改造目标

从2009年起，用三年时间完成我县6.798万平方米城市棚户区改造任务，解决1242户、4千余人的住房困难问题，其中2009年城市棚户区改造完成3.04万平方米，解决418户、1672人的住房困难问题；2010年城市棚户区改造任务2.138万平方米，解决411户、1644人的住房困难问题。2011年城市棚户区改造任务1.62万平方米，解决413户、1652人的住房困难问题。

三、运作方式

（一）城市棚改实行“政府主导、市场运作、成片改造、群众参与”的原则，调动多方面的积极性推动改造工作。对有商业开发价值，能自求平衡的地块，采取市场运作方式改造；对没有商业开发价值，不能自求平衡的地块，采取政府主导的方式改造。

（二）采取市场运作的城市棚户区改造项目，政府可组建或委托有实力的企业实施房屋拆迁，拆迁安置补偿资金通过企业自有资金和银行贷款等方式解决。拆迁后由县棚改办牵头，会同财政、审计、拆迁人等部门和单位及时进行清算。政府将拆出的净地设置相应条件后（具体内容由棚改办与国土部门商定），通过招、拍、挂出让，确定项目开发建设单位，并从土地出让价款中安排拆迁安置补偿资金。对原已出让土地的项目，由县政府确定挂项目领导，明确帮扶单位，加大拆迁的力度，帮扶项目主体（拆迁人）安期完成改造。

（三）规划中属商住用地的城市棚户区改造项目，在净地出让时，可根据项目实际情况在用地规划和土地出让条件中，按县棚改领导小组办公室确定的配建比例建设经济适用住房和廉租住房，建成后移交政府或由政府回购，优先用于该地块符合经济适用住房或廉租住房保障条件的补拆迁人回迁。配建的经济适用住房和廉租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，应在土地出让合同上明确约定，棚改片区内的单位或个人不得巧立名目集资建房或合作建房。

（四）对改造难度较大、不具备商业开发价值的城市棚户区，由县政府统一调控，采取项目搭配、一项目一策的办法确定改造方案和政策，也可以按照保障性住房建设的有关政策，统筹规划建设为安置房、经济适用房或廉租住房，改善棚户区群众住房条件，同时要做好危旧房的维修加固，消除安全隐患。对无法维修加固的危房应予以拆除，并妥善安置拆迁居民。

四、资金来源

棚改所需资金的主要来源：

（一）中央的棚改专项补助资金；

（二）省财政棚改以奖代补资金；

（三）县政府从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入以及政府其他收益中安排资金；

（四）银行贷款；

（五）整合相关资源建立借贷融资平台所融集的资金。

五、政策支持

（一）土地支持政策。采取市场化运作的棚改项目，以招、拍、挂出让的方式供应土地；安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设可以划拨方式供地，并在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件；通过出让方式取得土地的，土地的所得收益全部用于棚改的拆迁安置。

（二）规划支持政策。棚改项目在符合城市总体规划的前提下，根据项目的实际情况，依照法定程序，经县人民政府批准后，可适当调整规划条件，确保棚改项目资金总体收支平衡。

（三）税费减免政策。棚改项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收经营性收费；所征地方税收全额返还；供配电工程建设费，最高不得超过每平方米40元；安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策；通讯、市政公用事业等企业要对棚改出台各自的支持性政策，新建安置小区有线电视和供水、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并提出减免入网、管网增容等经营性收费的意见；拆迁居民选择产权调换方式补偿的，在办理新的产权证时，对原拆迁面积部分免征契税；房地产开发企业在棚改项目中建设的拆迁安置房和配建的经济适用住房和廉租住房免征营业税。

（四）拆迁安置政策。棚改项目的拆迁补偿安置在严格按照国家和省、市有关城市房屋拆迁的法规政策执行的前提下，还享有以下政策：

1、棚改片区规划用地性质属于商住用地的，应优先建设还建房，安置拆迁居民。用地性质不属于商住用地的，应通过其它棚改片区中配套安置房或由政府回购商品房的方式调剂解决安置用房。

2、对具有产权的私有住房房屋，产权人选择货币补偿的，根据房屋拆迁市场估价进行补偿，补偿标准按当年县政府公布的基准价执行。规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%。产权人选择产权调换的，等面积部分不计算差价。超出安置户建筑面积的部分，按照商品房销售价格结算。被拆迁人安置面积小于原拆迁面积，剩余房屋面积按货币方式予以补偿。选房顺序，按签定拆迁协议的先后选择房屋。

3、对租用直管公有住房的，按公有出租房管理规定执行。对其中符合经济适用住房、廉租住房申购条件的，经“三审三公示”后，可不参加摇号直接按房屋搬迁的先后顺序分房。

4、拆迁安置面积不得低于36平方米。产权人房屋面积少于36平方米（含36平方米）且同城只有此处住房的，安置面积在36平方米之内的部分不结算差价。36平方米至50平方米的部分，按当年政府公布的相等地段的房屋拆迁基准价格结算。超过50平方米的部分，按照商品房销售价格结算。

5、拆除非私有产权的非住宅房屋以及棚改后不再建商铺的地段的私有产权商铺，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

（五）资金支持政策。棚改中集中新建若配建的保障性住房，应列入省保障性住房建设年度计划，并享受中央投资补助资金和县财政配套资金政策；棚改项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

（六）国有企业改制支持政策。

1、对符合棚改条件的国有企业地块，应纳入城区棚改的统一规划，可以按照“企业制定方案、政府批准实施，集中成片建设”的原则，由国有企业制定棚改拆迁补偿安置、建设方案，报县棚改工作领导小组和国有企业改革领导小组审批后，自行对其现有用地范围内的棚户区组织实施改造，也可由县政府统一组织实施改造。

2、国有企业利用自用土地的，可以在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，由企业组织建设或由政府对国有企业土地收回后组织建设的保障性住房，优先解决本系统或国有企业低收入住房困难职工的住房问题，对符合经济适用住房、廉租住房申购条件的，经“三审三公示”后，可不参加摇号直接按签订协议的顺序分房，所属的国有企业和企业主管部门必须积极配合并参与审核。

3、国有企业建设的或利用国有企业土地共建的保障性住房，应纳入我县保障性住房总体规划和年度计划，并享受相关优惠政策。其建设标准、供应对象、产权关系等均按保障性住房的有关规定执行。国有企业建设的廉租住房的房屋产权归县政府所有，房屋权属登记在县房管局名下，土地使用权变更为县房管局。

4、国有企业建设经济适用房和廉租住房，应在市政设施配套比较完善的自用土地中选址规划、合理布局、统一建设、尽量避免分散建设。

（七）对不能自求平衡项目的支持政策。经反复测算，并享受上述优惠政策后仍难以自求平衡的项目，可由项目实施主体制定实施方案报县棚改领导小组批准后，政府给予特殊扶持政策，确保项目的顺利实施。

六、组织实施

（一）明确主体。已出让土地的棚改项目，仍由原拆迁人作为项目实施的责任主体；拟出让土地的棚改项目，由政府组建或委托有实力的企业或由土地受让人作为项目实施的责任主体；国有改制企业的棚改项目、由其上级主管部门作为项目实施的责任主体。

（二）摸清底数。项目实施的责任主体应对棚户区房屋现状、面积、户型、人口、生活状况、安置方式等现状进行调查摸底、分析论证，并以资金项目平衡为测算条件，制定可行的安置方案，报县棚户区改造领导小组办公室。

（三）统筹规划。县规划建设局根据县棚户区改造领导小组批复的各棚改项目实施方案，在确保棚改项目经济效益方面做到收支平衡，略有节余的前提下，统筹编制城区棚改专项规划，报县棚户区改造领导小组办公室备案。

（四）开发建设。各项目实施主体应按重点工程管理的要求，按时、保质、保量完成。尤其是按要求配建的廉租住房，必须确保在当年底竣工交付使用。

（五）项目清算。对政府给予了特殊政策（指对不能自求平衡项目的支持政策）支持的项目，实施主体应设立专门账户，按照独立核算的原则，封闭运作，项目结束后，由政府组织相关部门进行清算。

七、责任分工

（一）加强领导。成立以县政府主要领导为组长，分管领导为副组长，各相关单位为成员的吉安县棚户区改造工作领导小组，负责确定县棚户区项目和范围，审议决定棚户区改造的重大方针政策措施，协调解决棚户区改造中遇到的重大问题，研究审批棚户区改造工作计划及实施方案，批准棚户区改造专项资金收支计划，研究决定其他相关重大事项。领导小组下设办公室，办公室设县房管局，办公室主任由县房管局主要领导担任，负责棚户区改造日常工作。

（二）明确职责。县房管局负责履行棚户区改造领导小组办公室工作职责、完成负责县政府交办的棚户区改造责任项目；县规划建设局负责在符合城市总体规划和相关强制性规划条件的前提下，根据项目的实际情况，确定规划条件，并办理各项规划、建设审批手续，完成县政府交办的棚户区改造责任项目；县国土资源局负责提供项目地籍图和土地权属信息，并组织土地储备和国有土地使用权划拨、出让工作；县发改委负责城市棚户区改造范围内的立项和向上级争取项目资金工作；县财政局负责城市棚户区改造资金的筹措、拨付及项目评审工作；县审计局负责项目实施后的相关审计工作；县城管局负责组织棚户区改造区域内违章建筑房屋拆迁，各相关部门配合；县信访局负责被拆迁户信访接待工作；县监察局负责棚户区改造过程中的监察工作；县公安局负责保障棚户区改造维稳工作；县司法局负责城市棚户区改造过程中的公证、法律援助工作；供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关部门负责棚户区改造项目的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施的配套建设有关工作；其他各有关单位要按照县委、县政府的统一部署和要求，高度重视、高位推动、高效运作，确保棚户区改造工作健康有序推进。