吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则

第一章 总 则

　　第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。

　　第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。

　　第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

第二章 房屋征收评估机构选定

　　第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

　　第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。

　　第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。

　　第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。

　　中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。

　　第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

　　第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

　　第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

　　房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。

　　第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

　　第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

　　第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

　　房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

　　第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。

　　第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

　　两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

　　第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。

　　（一）出具不实估价报告的。

　　（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。

　　（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

　　（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

　　（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。

　　（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。

　　（七）法律、法规禁止的其他行为。

第三章 房屋征收评估技术细则

　　第一节 评估具体规定

　　第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

　　第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

　　第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。

　　第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：

　　（一）公布备案名录，选择评估机构；

　　（二）接受评估委托，明确基本事项；

　　（三）查阅相关资料，开展前期调查；

　　（四）拟订评估方案；

　　（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；

　　（六）参照技术细则，进行评估测算；

　　（七）确认测算初评结果并公示；

　　（八）现场咨询答疑；

　　（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；

　　（十）汇总相关资料，提交估价报告；

　　（十一）估价材料存档；

　　（十二）对评估报告的解释、说明；

　　（十三）复估和专家委员会鉴定。

　　第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

　　第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。

第二节 被征收房屋性质认定及分类

　　第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。

　　第三节 估价方法及应用

　　第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

　　第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

　　（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准

　　样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求

　　参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；

　　（二） 测算整体评估基准价格。

　　① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

　　　　　　　　 100　 （K₂）　 100　　 100

　　基准价格V_b = V_s ×——× —— × —— × ——

　　　 　　　　　 K₁）　100　  （K₃）　 （K₄）

　　V_s为可比实例价格；

　　K₁为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。

　　K₂为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

　　K₃为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

　　K₄为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

　　确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。

　　② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

　　③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

　　（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样

　　本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：

　　V_z = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积

　　① Vz为被征收住宅分户评估价格；

　　② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；

　　③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。

　　第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

　　第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

　　第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

　　（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

　　（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

　　（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，

　　将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

　　第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

　　　　　a　　　 1

　　V_y = ——[ 1－—— ]

　　　　　 r　  （1+r）ⁿ

　　V_y为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。

　　第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

　　第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

　　（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

　　（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

　　征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

　　（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。

　　第四节 其他征收估价问题处理

　　　  第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

　　第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。

　　第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期

　　限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

　　第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

　　第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。

　　第五节 征收估价报告

　　第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。

　　第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。

　　第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

　　第六节 征收估价工作准则

　　第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

　　第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

　　第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

　　第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

　　第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

　　第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

　　第七节 征收估价工作资料存档

　　第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

　　（一） 房屋征收委托评估协议；

　　（二） 房屋征收决定公告；

　　（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；

　　（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

　　（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

　　（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

　　（七） 其他涉及估价项目的必要资料。

　　第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第四章 附 则

　　第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。

　　第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

　　第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

　　第五十六条　 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。

　　第五十七条 本细则自公布之日起施行。